綜合服務 Q&A

可以。原則上，日本對外國人購買不動產並沒有國籍或永久居留資格的限制。即使沒有日本國籍、永住權或長期簽證，也可以購買日本的不動產。

可以。海外居住者同樣可以購買日本的不動產。不過在簽約、付款、登記、稅務及後續管理方面，需要依照非日本居住者的情況安排相關手續。

天心國際可協助客戶從物件搜尋、購買流程到交屋後管理進行整體規劃。

單純購買日本房產，並不會因此自動取得日本的居留資格或簽證。

如果客戶同時希望在日本經營事業、工作、就學或長期居住，需要另外依照個人條件評估適合的在留資格。

一般還可能包含：

・ 仲介手續費
・ 登記相關費用
・ 司法書士費用
・ 印花稅
・ 不動產取得稅
・ 固定資產稅等相關稅費
・ 火災及地震保險
・ 公寓管理費及修繕積立金等

可以。我們可以依照客戶的預算、目的及希望地區協助尋找適合的物件，包括：

・ 自住住宅
・ 投資型公寓
・ 整棟收益物件
・ 商業不動產
・ 土地
・ 別墅及度假型物件
・ 民宿及住宿設施相關物件

可以。我們會依照客戶的投資目的，從人口、交通、租賃需求、區域發展、物件價格、租金收益及未來出售流動性等角度進行評估，而不是單純推薦價格便宜的房產。

可依物件情況安排後續管理服務，例如租賃募集、租客對應、設備維修及其他管理相關事項。

因此即使客戶長期居住海外，也可以進行日本不動產投資。

可以，但需要配合銀行及交易相關的本人確認、資金來源確認及匯款程序。

大額跨境交易建議在簽約前先確認匯款方式，以避免交屋時因銀行審查或匯款限制影響付款。

可以，但難度及條件會依個人情況有很大差異。銀行通常會綜合考量在留資格、日本居住情況、收入、工作、資產、信用狀況及購買物件等條件。

海外居住、沒有日本收入來源的客戶，可選擇的金融機構通常相對有限。

我們希望提供的並不只是「介紹一間房子」。

對於海外客戶而言，日本房產往往與資產配置、公司經營、簽證、子女教育以及未來在日本生活等需求相互關聯。因此，我們會從客戶整體需求出發，協助規劃適合的方案。

iPS 細胞（誘導多能幹細胞）是將人體成熟的體細胞重新編程，使其取得類似多能幹細胞的特性。

其重要特色之一，是具有自我增殖能力以及向不同細胞類型分化的潛能，因此在再生醫療、疾病研究及新藥開發等領域受到高度重視。

・ 可為未來的再生醫療預作準備，同時立即應用於美容與健康服務。
・ 等到罹病之後才開始，從製作到可使用的時間往往來不及。
・ 能保存基因尚未受損前、健康良好狀態下的細胞。

不是。「細胞保存」、「iPS 細胞製備」與「實際臨床治療」是不同的概念。

任何實際醫療行為，都必須依照當時適用的法律、醫療制度、醫師判斷、臨床證據及個人身體狀況決定。

是否需要本人來日本，以及採樣、檢測、製備與保存的具體流程，需要依實際服務方案及當時相關規範確認。我們會在正式進行前向客戶說明完整流程、所需資料及時間安排。

依實際方案不同，通常會包含以下環節（實際技術流程與檢測項目以合作研究／細胞處理機構及正式契約內容為準）：

・ 諮詢
・ 資格及需求確認
・ 簽署相關文件
・ 採樣
・ 樣本處理
・ 細胞製備／培養
・ 品質確認
・ 符合條件後進行保存
・ 後續保存管理

未來能否使用，需要依照屆時的醫療技術、法規、醫療機構、疾病種類及患者身體狀況等因素判斷。

因此我們將這項服務定位為「為未來保存更多可能性」，而不是預先承諾醫療結果。

可以協助客戶了解日本相關醫療資源、制度及可能的對接方向。但是否能接受特定治療，最終仍需要由具有相應資格的醫療機構及醫師依照患者狀況進行專業判斷。

可以。我們的服務對象包含海外客戶，可先進行遠端諮詢，再依實際方案安排後續流程。

例如：

・ 重視未來健康規劃的人
・ 希望提前了解再生醫療發展的人
・ 希望為自己或家庭進行長期生命科學資源規劃的人
・ 對日本 iPS 細胞研究及再生醫療發展有興趣的人

可以。外國人原則上可以在日本設立公司，公司形式常見包括株式會社（株式会社）及合同會社（合同会社）。

但「成立公司」與「取得日本簽證」是兩件不同的事情。

依具體公司架構及相關程序，可以進行規劃。

但銀行帳戶、公司地址、代表者安排、實際營運以及未來是否申請在留資格等，都會影響整體方案，因此建議在設立前先確認目的。

公司法上的設立門檻，與銀行開戶、實際經營以及申請特定在留資格所要求的實務條件並不完全相同。

因此如果成立公司的目的包含經營管理簽證，不建議只按照「最低資本金」的概念設計公司，應該從事業內容、營運場所、人員、資金以及實際經營能力整體規劃。

需要依照客戶成立公司的目的判斷。如果涉及實際營業或經營管理相關在留資格，辦公場所是否符合相關要求非常重要，因此不能單純以一般虛擬地址概念處理所有案件。

可以申請，但不能保證銀行一定核准。日本金融機構通常會審查公司實際業務內容、代表者資料、公司地址、資金來源、交易目的及預計交易對象等。

我們可以協助客戶提前整理公司及業務資料，提高申請時資料的完整度。

可依案件協助整合：
・公司設立前諮詢
・公司型態規劃
・公司名稱及營業項目整理
・公司地址相關安排
・設立流程支援
・銀行開戶準備
・辦公室／店鋪／不動產尋找
・簽證相關專業人士對接
・會計及稅務專業人士對接
・公司成立後日本營運支援

需要依照每個人的目的及條件判斷。例如可能涉及：

・ 經營／管理相關在留資格
・ 工作相關在留資格
・ 留學
・ 家族滯在
・ 高度專門職
・ 日本人或永住者相關身分型在留資格
・ 其他符合個人條件的在留資格

不是。成立公司只是其中的一個環節。

入國管理相關審查會綜合考量事業的真實性、持續性、營業場所、資金、人員及經營內容等條件，因此不能將「設立公司」與「一定取得簽證」畫上等號。

不可以。任何日本在留資格的最終審查及核准權限都屬於日本相關主管機關。

我們可以協助客戶進行前期規劃、資料整理及專業人士對接，但不會向客戶做「100% 核准」等不適當承諾。

需要分開理解。購買房產本身不直接產生居留資格；成立公司本身也不等於取得在留資格。

但是對於真正計畫在日本經營事業及長期生活的人而言，公司、辦公場所、住宅、事業計畫、資金與家庭生活安排可以作為一個整體進行規劃。

視申請人的在留資格及家庭關係而定。部分在留資格可以依規定為配偶及子女安排相應的家族相關在留資格，但具體仍需依個案確認。

可以。依照年齡、學歷及未來目標，可以考慮日本語學校、專門學校、大學、大學院等不同途徑。對於日語基礎不足的學生，日本語學校通常是常見的起點之一。

可以。我們可以依照學生希望的地區、學費預算、升學目標及未來計畫，協助尋找適合的學校及相關留學方案。

可以依需求協助。例如：

・ 租賃住宅
・ 學生住宿相關資訊
・ 生活區域選擇
・ 交通便利性評估
・ 生活環境相關支援

購買日本房產本身不會產生父母的居留資格。

學生與父母可以取得什麼在留資格，需要分別依照日本現行制度及個人條件判斷，不能單純以「買房陪讀」的方式理解。

有可能。學生畢業後，如果取得符合相關在留資格要求的工作，通常可以依規定申請變更為適合的工作類在留資格。

實際是否符合資格，需要依學歷、專業、工作內容及聘用公司等條件判斷。

可以，而且這正是我們希望提供給海外客戶的服務方式。海外客戶進入日本時，經常不是只有單一需求。例如：

・ 日本投資：日本房產＋公司設立＋資產管理
・ 日本創業：公司設立＋辦公室／店鋪＋簽證規劃＋銀行開戶準備
・ 家庭移居：住宅＋公司／工作規劃＋簽證＋子女教育
・ 子女留學：學校＋住宿／購房＋日本生活支援
・ 長期健康規劃：日本生活＋iPS 細胞相關服務＋日本醫療資源對接

第一次可以先告訴我們：

・ 您目前居住的國家／地區
・ 希望辦理的服務
・ 預計投入的預算
・ 希望前往日本的時間
・ 是否計畫長期居住日本
・ 是否有配偶及子女同行
・ 目前最希望解決的問題

不一定。許多前期諮詢及資料確認可以先透過線上方式進行。需要本人赴日的程序，我們會依照實際案件提前安排。

我們協助希望與日本建立長期連結的海外個人、家庭、投資人及企業客戶。

任何需求的客戶我們都積極對應，只要與日本有關的相關事項，從資產 × 事業 × 居留 × 教育 × 健康不同面向，協助客戶建立在日本長期發展的基礎。